Résidence Principale ou Secondaire

Résidence Principale ou Secondaire

Vous voulez acheter ou louer un bien en tant que Résidence Principale ou Secondaire ?

Qu´est-ce que cela a comme impact ?

Résidence Secondaire

Si vous acheter ou louer comme résidence secondaire, vous aurez à effectuer certaines formalités obligatoires :

  • Mettre à votre nom les différents compteurs d’eau, d’électricité, etc.
  • Eventuellement souscrire à une assurance RC Habitation avec la couverture pour l’immeuble et/ou le contenu selon les cas

Dans le cas d’un achat :

  • Vérifier au niveau des finances, quelques semaines après l´acte notarié de vente, que le bien a bien été mis à votre nom
  • Payer annuellement la taxe foncière appelée IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis)

Résidence Principale

Le fait d´acheter ou de louer en tant que résidence principale vous donne certains avantages mais également certaines obligations.

Les avantages

Le fait d´acheter ou de louer comme résidence principale vous permet, sur demande, d´obtenir sous certaines conditions, certains avantages fiscaux comme :

  • L’exemption de la taxe de mise en circulation de votre voiture (ISV – Imposto Sobre Veículo)
  • L’attribution du statut RNH (Résident Non Habituel) permettant l’exemption pendant une période de 10 ans de l’impôts sur le revenu des pensions ou de l’impôt sur les revenus professionnels de certaines professions dites à valeur ajoutée

Dans le cas d’un achat :

  • La réduction, au moment de l’achat, du montant d’impôts à payer dit IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
  • L’exemption du paiement de la taxe foncière IMI pendant un nombre défini d’années

Les obligations

Bien entendu, le fait d´acheter un bien comme résidence principale ne se limite pas que à le signifier lors de l´achat, il faut également s’inscrire comme résident, dans un délai défini, sous peine de se voir obligé le remboursement des exonérations d’impôts obtenues suite à cette déclaration.

Vous désirez acheter

Le mythe du tiers-monde

Vous désirez acheter et de nombreuses émissions télévisées ont vanté les mérites du Portugal et de l’Algarve tout en assimilant des occurrences uniques à une réalité commune. Nous nous devons ici de rectifier le tir. Nous appelons cela le Mythe du tiers-monde.

Non, il n’est pas possible de trouver une maison 4 façades, habitable, avec une piscine pour 150.000 € en Algarve ! Beaucoup de choses sont moins chères au Portugal mais tout n’est pas à brader ! L’immobilier algarvi est cher en comparaison avec d’autres départements français par exemple mais il faut comparer ce qui est comparable. Nous pourrions comparer par exemple des biens de Vilamoura avec Cannes, en reprenant les prix les plus hauts et les plus bas que l’on peut trouver sur un portail immobilier de la région.

Au 8 février 2017 :

Cannes

Maison 3 pièces de 50 m2 pour 180.000 €

Villa 19 pièces de 950 m2 pour 25.000.000 €

Vilamoura

Maison 1 chambre de 113 m2 pour 130.000 €

Maison 8 chambres de 1.000 m2 pour 3.500.000 €

Les prix varient bien sûr d’une zone à l’autre. Que vous soyez dans le triangle d’or, au nord ou au sud de l’IP1, près de la frontière espagnole ou au bord de l’océan atlantique, vous pourrez avoir des disparités allant du simple au quintuple pour un même type de bien !

Quoi qu’il en soit, les maisons habitables que l’on pouvait encore trouver en-dessous des 100.000 € ont été vendues. La demande étant supérieure à l’offre, les propriétaires augmentent leur prix. Certaines zones, comme le quartier historique d’Olhão par exemple, ont vu certains prix multipliés par deux en deux ans !

L’immobilier portugais est actuellement considéré comme un placement sûr au niveau européen.

Conseils

On vous conseille de faire vérifier les documents légaux du bâtiment par un sollicitador (équivalent de juriste) ou par un avocat. En effet, bien que la loi soit devenue plus contraignante que par le passé dans le processus de vente-achat, on nous signale encore des escroqueries (c’est le mot approprié).

Il nous a été relaté par exemple qu’un couple avait acheté une maison sur la Côte d’argent en étant passé par une agence immobilière (information de 2016). Une fois propriétaire de la maison, le couple a découvert que la jolie piscine qui avait été soi-disant vendue avec la maison se trouvait en fait sur le terrain du voisin !

Des personnes de notre famille avaient donné un acompte à une agence immobilière pour l’achat d’une maison. L’agence immobilière a remis l’argent au propriétaire avant de faire signer un quelconque compromis d’achat. Le propriétaire, s’est rétracté et lorsque l’agence immobilière a demandé l’argent en retour, celui-ci a répondu qu’il ne l’avait déjà plus ! Les acheteurs ont porté plainte en justice. Le propriétaire, à deux reprises, ne s’est pas présenté au tribunal. La troisième fois, il a prouvé qu’il n’était pas solvable. Il a été finalement convenu que l’acompte versé à l’origine serait remboursé sur une période de 5 ans ! La procédure judiciaire aura duré 10 ans et ce, avec un accord amiable sinon, le procès aura duré beaucoup plus longtemps !

On vous conseille donc de faire vérifier les documents du bien par une personne de Loi voire même par un Architecte agréé afin qu’ils pointent du doigt les irrégularités qu’ils rencontrent. Il se peut que la piscine ait été construite illégalement, que la terrasse de l’immeuble ait été refermée sans autorisation, que le garage n’apparaisse pas sur les documents ou que la ruine qui devait être détruite à l’origine ait été transformée en maisonnette d’amis. Ce sera à vous, futur propriétaire, à prendre la décision d’achat ou non. Certains aménagements construits sans autorisation pourront être légalisés par la suite, moyennant finances mais ce ne pourra pas être le cas pour tout.

Quelques fois, le boomerang ne peut nous revenir que quelques années plus tard, comme ce propriétaire, par exemple, d’une maison qui a voulu demander le statut d’alojamento local pour son bien. L’architecte avait remis, pour ce faire, à la Mairie un dossier reprenant le plan actuel de la maison ainsi que des photographies. L’urbanisme s’est vite rendu compte que la chambre et la salle de bain du dessus étaient illégales. Le propriétaire a donc été obligé de remettre tout en pristin état et de payer une amende. Tant que les travaux n’ont pas été finalisés ni fiscalisés par les autorités il n’a pas eu le droit de louer à qui que ce soit. Le processus a duré 3 ans.

On vous conseille de prendre avant l’achat toutes les photos possibles avec datation sur chacune d’elles afin de prouver, ultérieurement si nécessaire, que vous avez acheté en l’état.

Des rumeurs circulent disant que l’on peut faire ce que l’on veut au Portugal sans en être inquiétés. Comme partout, les abus des uns d’antan pénalisent les autres d’aujourd’hui. Renseignez-vous auprès des administrations concernées AVANT d’entamer tout travaux. Ne demandez pas à un prestataire de services qui, s’il n’est pas honnête, vous répondra que bien sûr vous pouvez installer une piscine ou que vous pouvez percer une porte-fenêtre dans votre façade.

Contrats de promesse d´achat et de vente (CPCV)

Les conditions pour pouvoir ouvrir une agence immobilière au Portugal se sont assouplies en 2013 mais en contrepartie, la Loi stipule que tout contrat de promesse d’achat et de vente (par extension, tout contrat) doit être rédigé par un représentant de la Loi (avocat ou sollicitador) agréé. Ceci a comme conséquence qu’aucune agence immobilière ne peut rédiger de contrat de promesse d’achat et de vente. Elle doit passer par un représentant de la Loi, en interne ou en externe.

Sachez qu’en tant qu’acheteur vous n’êtes pas obligé de passer par l’avocat avec lequel l’agence immobilière a l’habitude de travailler. Vous pourriez tomber sur un avocat qui préférera défendre les intérêts du client vendeur à votre détriment. Si chaque partie décide de prendre un avocat, chacune paiera les frais de son avocat respectif. S’il n’y a qu’un avocat, les frais sont en général imputés à la partie acheteuse.

Si je loue que devrais-je payer ?

La valeur de la location – en fonction du type de contrat il vous sera peut-être demander d’avancer 1, voir 2 mois de loyer ainsi que éventuellement une garantie locative de minimum 1 mois

Les frais d’avocat ou de juriste – en général ces frais sont supportés par le propriétaire loueur. Maintenant si vous désirez que un avocat vérifie les termes du contrat afin de protéger vos droits, le coût de ses services seront supportés par vous. Ces frais sont assujetis à la TVA

Le coût des transferts des compteurs à votre nom

Que ne devrais-je pas payer ?

Les frais d´enregistrement du contrat de location au finance seront supportés par le propriétaire loueur

L’IMI (l’impôt foncier annuel), dans le cadre d’une location, sera supporté par le propriétaire loueur

La valeur de participation dans les charges communes de la copropriété, si il y a lieu d´en avoir, devrait être payée par le propriétaire loueur sauf si indiquée dans le contrat de location et acceptée par vous

Les prérequis

Les prérequis

Vous avez un projet de relocalisation au Portugal. Vous êtes décidé à venir vous y installer d’ici quelques temps.

Si vous désirez vous faciliter la vie par la suite, vous pouvez déjà effectuer les formalités suivantes dès que possible. Ces prérequis vous éviteront pas mal de petits tracas et contretemps le moment venu.

Le NIF – numéro de contribuable portugais

L’élaboration d’un contrat au Portugal nécessitera bien entendu vos informations personnelles mais également un numéro fiscal portugais appelé plus communément NIF.

Ce numéro est attribué par le service des finances portugaises à toute personne en faisant la demande, même si celle-ci n’est pas résidente portugaise. Il vous faudra simplement montrer la preuve de votre adresse dans votre pays de résidence.

Ouverture d´un compte en banque

Vous avez trouvé l’endroit où vous allez habiter et vous allez commencer à effectuer les formalités nécessaires pour cela.

C’est un achat, il faudra d’abord payer un acompte et plus tard lors de la signature définitive émettre un chèque certifié par une banque portugaise.

C’est une location, il vous faudra payer une garantie locative et une avance de loyer.

Par la suite il faudra mettre à votre nom l’électricité, l’eau, …

Pour effectuer toutes ces démarches vous aurez besoin d’un compte bancaire.

Son ouverture n’est en soit pas compliquée mais cela peut prendre plusieurs jours entre la signature des papiers, l’activation du compte et la réception des cartes bancaires à votre domicile indiqué lors de l’ouverture du compte.

Établissement d´une procuration

Dans l’éventualité ou, pour des raisons personnelles, vous ne pourriez être présent personnellement au Portugal pour effectuer certaines formalités nécessaires à votre relocalisation au Portugal, il est conseillé de faire établir une procuration officielle donnant les droits à une personne de votre choix de vous représenter (ex. signature d’un contrat de location).

Cette procuration peut être établie par un avocat ou un notaire au Portugal ou, dans certains cas, par une représentation portugaise dans votre pays de résidence.

Si j’achète que devrais-je payer ?

La valeur de l’achat – pour information, au Portugal la valeur d’achat affiché à la vente, lorsque vous acheter en passant par une agence immobilière, comprend déjà la valeur de la commission. Il ne faut donc pas la rajouter au prix de vente

Les frais bancaires en cas de crédit

Les frais d’avocat ou de juriste – certains se font rémunérer au forfait ou au pourcentage de la valeur d’achat. Renseignez-vous, cela peut faire une énorme différence au final. Ces frais sont assujetis à la TVA

Les frais de notaire (coûts fixes déterminés par l’état pour les enregistrements + honoraires du notaire)

L’impôt municipal sur le transfert du bien (IMT) dépendant du montant de l’achat et du type de bien acheté, à payer aux finances au plus tard 24 heures avant la signature définitive d’achat – le notaire demandera le reçu de preuve de paiement

Les droits de timbre – “impostos de selos (0,8%) de la valeur d’achat, à payer aux finances au plus tard 24 heures avant la signature définitive d’achat – le notaire demandera le reçu de preuve de paiement

Le coût des transferts des compteurs à votre nom

L’IMI est l’impôt foncier annuel. Le taux applicable est défini chaque année par la Câmara dans laquelle se trouve l’édifice (cfr. Tableau taux IMI algarvi en annexe)

Renseignez-vous bien sur la nature du bien acheté. La taxe afférente (IMT) peut varier largement en fonction des cas. En cas de doute, n’hésitez pas à aller demander conseil aux finances mêmes.

Sachez que le taux de transfert (IMT) est supérieur pour les personnes provenant d’un pays dont la fiscalité est plus favorable qu’au Portugal.

Vous désirez louer

Difficulté de trouver une location

La location d’un bien est de plus en plus compliquée et ce, à cause de 5 facteurs:

  1. La difficulté des portugais d’accéder aux emprunts hypothécaires
  2. Le besoin de mobilité des professeurs par exemple. Chaque année, pour qu’ils puissent continuer à enseigner, ils doivent passer un examen national. Le classement de ceux-ci leur permettra de postuler dans une école plutôt qu’une autre. Certains enseignants se voient donc devoir enseigner une année à Porto, la suivante à Faro et la troisième à Cascais !
  3. La jachère immobilière des propriétaires qui préfèrent réserver leur bien à une rentabilité plus grande pendant les mois d’été plutôt que d’opter pour un bail à long terme. Beaucoup de propriétaires louent ainsi au mois en basse saison et à la semaine de juin à septembre
  4. La peur des propriétaires portugais de louer leur bien car ils ont eu de mauvaises expériences dans le passé. La loi, jusqu’à peu, ne protégeait pas les propriétaires. Les concepts “état des lieux d’entrée et de sortie” et “garantie bloquée à la banque au nom du propriétaire et du locataire” semblent tout-à-fait inconnus
  5. L’engouement, pour la région, des étrangers qui préfèrent louer pendant quelques temps pour pouvoir apprécier l’environnement qu’ils ont choisi avant de faire le pas de l’achat

On assiste donc, depuis quelques mois, à une demande supérieure à l’offre. Certains biens ont 20% d’augmentation voire plus. Certaines agences immobilières ne prennent même plus la peine de publier leurs offres de location sur leur site car elles ont une liste d’attente dans leur tiroir.

Nous conseillons par conséquent de louer un bien pendant quelques mois et de rechercher activement une location par la suite afin d’être le plus réactif possible. Ceci pose le problème du garde-meuble car ce type d’appartement est meublé.

Certains propriétaires vous proposeront un contrat de bail “simple”. Légalement, celui-ci doit d’être enregistré aux finances parce que le propriétaire est tributaire d’impôts. Certaines mairies/communes refusent d’émettre un contrat pour l’eau si le bail n’a pas été légalement enregistré. Les compagnies d’eau et d’électricité vous feront remplir des documents où vous devrez indiquer votre nom et références mais aussi celles du propriétaire et gare à lui s’il n’a pas communiqué la location afin d’éviter les impôts !

Au Portugal, le locataire ne paie pas d’impôt spécial pour le logement comme dans d’autres pays. Il paiera ses impôts en fonction de ses revenus. Le locataire peut déclarer ses loyers dans ses impôts, ce qui lui permettra de bénéficier d’un abattement fiscal. Ce n’est valable que pour les contrats enregistrés (recoupement des données). Les personnes bénéficiant du statut de résident non habituel ne sont pas concernées.

A moins que ce ne soit stipulé de manière explicite dans votre contrat de bail, les charges relatives aux communs (nettoyage, ascenseur, entretien des jardins et piscine …) sont imputées au propriétaire.